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    淺析不動產善意取得制度下原權利人的利益保護
    作者:張佳紅  時間:2016/8/31 17:14:00  來源:論文天下論文網

      論文摘要 善意取得制度的設立宗旨在于維護物權交易的動態安全,在符合善意取得制度的前提下優先保護善意第三人的利益,但這種保護以犧牲原權利人的利益為代價,對原權利人的利益造成損害,而原權利人的利益犧牲在不動產善意取得制度中體現的更為突出。因此,我們更應注重不動產善意取得制度下對原權利人的利益保護,原權利人應當采取多種權益救濟途徑來維護自己的權益。

      論文關鍵詞 不動產 善意取得 無權處分

      自2007年10月1日起施行《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)以來,從立法角度確定了不動產交易同樣適用善意取得制度,今年3月1日起施行的《物權法》司法解釋(一)多處涉及“善意取得”相關問題,不動產善意取得制度在司法實踐中同樣具有重要地位。本文將基于對不動產善意取得中原權利人與善意第三人利益進行分析,并對原權利人的權益救濟展開論述,完善不動產善意取得的法律效果。

      一、問題的提出

      《最高人民法院公報》2015年第10期登載的“連某某訴臧某某排除妨害糾紛 ”一案涉及到不動產善意取得問題,一審二審結果不同,因確認已取得房屋所有權的善意第三人無權要求原房屋所有權人搬離訴爭房屋而引起爭議。
      在“連某某訴臧某某排除妨害糾紛”一案中,所爭議的房屋原來登記在被告臧某某名下,由其占有使用。李某在臧某某不知情的情況下以其代理人的身份將房屋轉讓給謝某并辦理過戶登記手續,后謝某又將房屋轉讓給原告連某某并辦理房屋變更登記,將房屋登記在連某某名下。但房屋一直由臧某某居住。
      一審法院認為,原告連某某作為善意第三人,已辦理房屋過戶登記,依法享有房屋所有權。被告提出上訴,二審法院認為,因生效判決確認李某以被告臧某某代理人身份與謝某就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效,臧某某占有、使用該房屋至今具有合法依據。謝某自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連某某履行交付系爭房屋的義務,故連某某應向謝某主張因無法交付系爭房屋導致買賣合同無法繼續履行的違約責任,連某某雖然已取得該房屋的產權證,但并未取得過系爭房屋的占有、使用權,其徑行要求系爭房屋實際占用人臧某某遷出的請求不予支持。
      此案中,關鍵的問題在于“當原權利人與善意第三人權利沖突時,法律應如何選擇適用”。一審已生效判決認定連成賢為善意第三人,是房屋所有權人。二審法院對連成賢作為善意第三人避而不談。筆者認為,此舉不利于維護交易安全,應當在第三人滿足善意第三人的前提下,優先適用善意取得制度來維護交易安全,原權利人應當尋求異議登記、不當得利請求權、侵權行為損害賠償請求權等其他法律救濟途徑來維護自己的權利。

      二、不動產善意取得制度中原權利人與善意第三人利益沖突與協調

      (一)利益沖突
      若善意第三人與無權處分人之間的債權行為有效,在善意取得制度的適用下,善意第三人取得了不動產的所有權,原權利人則作出犧牲,失去原有的利益,原權利人無法要求善意第三人返還不動產。在這種情況下,善意第三人的權利與原權利人的利益發生了沖突,原權利人只能通過追究不動產無權處分人的侵權責任或者違約責任尋求法律救濟。善意取得制度在犧牲原權利人的利益的情況下,積極地保護了善意的第三人的利益,表現出對不動產交易動態安全的維護。它摒棄了所有權絕對觀念,體現了追求財富增長的社會愿望,并以該制度保護交易的動態和靜態安全。 因此,權衡各方利益關系是至關重要的。對原權利人的利益保護而言主要是表現出公平與公正,對善意第三人而言,是體現出對交易安全秩序的維護。
      當原權利人與善意第三人利益沖突時,基于民事活動的公平原則以及善良風俗的要求,法律需要作出衡量。
      (二)利益協調——以 “連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛”一案為例
      本案中,終審判決偏重于維護原權利人的利益,善意第三人由于無權處分人沒有實際權利而無法行使其房屋所有權。雖然終審判決維護了原權利人的利益,但是臧樹林作為房屋原權利人,聽朋友說可以賺點錢,到一個擔保公司簽了一些材料,對簽署的內容不清楚的情況下就將產權證原件交了出去,并給他人辦理了授權“代為辦理上述房地產的交易、過戶登記手續”的公證書,才導致其房屋被他人出售,原權利人自身存在一定過失。而作為善意第三人連成賢,在購買房屋時沒有實地查驗房屋是否為他人占有,也存在一定的過失。在雙方都有責任的情況下,終審判決偏重于維護原權利人的利益。
      筆者認為,當原權利人與善意第三人權利出現沖突時,應當依據法律規定,優先適用善意取得制度,保護善意第三人的利益,此時不論原權利人是否有過失,都應當尋求其他法律救濟途徑來維護自己的權利。

      三、不動產善意取得中原權利人的權益救濟

      在不動產權屬糾紛中,若符合不動產善意取得制度的構成要件,則善意第三人的利益得到保護,原權利人的利益做出犧牲,此時原權利人需要通過異議登記、不當得利請求權、侵權行為損害賠償請求權等多種法律救濟途徑來維護自己的利益。
      (一)以不動產登記來保障原權利人的權利
      1.更正登記。該不動產的利害關系人有證據證明不動產登記簿所登記的事項有錯誤的或者不動產登記簿記載的權利人書面同意利害關系人申請更正登記,利害關系人可以向不動產登記機關申請更正登記,登記機構應當依法定程序予以更正 。
      2.異議登記。當利害關系人無法申請更正登記時,可以向不動產登記機關申請異議登記。異議登記將會使得登記簿上所記載的權利失去推定為正確的效力,即喪失公信力,從而使得不動產登記簿記載的權利人對該不動產沒有事實上的處分權,從而否定了善意第三人的成立。因為善意取得制度的適用要求第三人為善意且無重大過失,而當異議登記存在時,第三人應當盡到合理注意義務,發現權利人處分權的瑕疵。但是異議登記有明確的時間限制,具有臨時性,原權利人應當通過其他法律途徑予以救濟。

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    [本文關鍵字] 不動產 善意取得 無權處分
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